De nieuwe regels voor open vastgoedfondsen

Open vastgoedfondsen worden al lang als veilig beschouwd. Maar in de nasleep van de financiële crisis van 2008 kwamen velen in de problemen. Daarom zijn er nieuwe regels ingevoerd. En vanaf 22 juli zijn opnieuw strengere eisen van toepassing. Beïnvloed zijn nieuwe investeerders. übe Open-ended vastgoedfondsen laten ook kleine beleggers toe om in onroerend goed te beleggen. De fondsen beleggen meestal in verschillende kantoor - of commerciële gebouwen, vaak in verschillende landen.

Geen vraag: onroerend goed als investering is populair. Niet alleen de gestaag stijgende prijzen voor huizen en flatgebouwen zijn hiervan het bewijs. Open-ended vastgoedfondsen - kortweg OIF - zijn ook in trek bij beleggers. Van 1 januari tot 30 april investeerden ze bijna 1,7 miljard euro in deze fondsen, zoals blijkt uit de statistieken van de fondsenvereniging BVI in Frankfurt am Main. Ter vergelijking: aandelenfondsen kunnen in dezelfde periode ongeveer 4,4 miljoen euro verzamelen.



"De fondsen zijn nog steeds een goede manier om geld in onroerend goed te investeren," legt Prof. Steffen Sebastian van de universiteit uit Regensburg. "Met open-ended vastgoedfondsen kunnen beleggers ook deelnemen aan vastgoedprojecten met kleinere bedragen", zegt Thomas Mai van het Bremen Consumer Centre.



Het bedrijfsmodel is uiterst eenvoudig: het geld belegt in onroerend goed, meestal kantoorgebouwen of winkelcentra. Huurinkomsten en waardestijgingen moeten inkomsten opleveren. Om het risico van beleggen te verminderen, worden veel verschillende gebouwen vaak ook in verschillende landen gekocht.



Volgens een studie van Prof. Sebastian zijn OIF's daarom met name geschikt voor kleine beleggers. De reden: de beleggers met relatief weinig middelen kan bijna niet verstrooien in directe vastgoedbeleggingen. Voor een appartement of een huis is duur. Als een investering onroerend goed is dan ook voor particuliere beleggers nauwelijks geschikt



Anders dan in indirect vastgoed beleggingen, zoals open-end fondsen. Dit is waar een particuliere investeerder kunnen deelnemen en genieten van de voordelen van de beleggingscategorie met veel minder investeringen in onroerend goed. Een belang in een open-end fondsen beschikbaar zijn vanaf een bedrag van 25 euro.



Veel fondsen worstelen momenteel echter met problemen. "Sommige fondsen zijn gesloten, andere worden geliquideerd", zegt consumentenadvocaat Mai. Een gevolg van de financiële crisis van 2008. Destijds trokken vooral institutionele beleggers veel geld terug in korte tijd. Met het oog op de uitbetaling behoeften te voldoen, de fondsen hadden op hun reserves terug te vallen en kreeg in moeilijkheden.



Dit betekent niet weer gebeuren, de Wet op de bescherming van beleggers nieuwe regels voor open-end fondsen zijn goedgekeurd en pas op 1 januari van kracht zijn binnengekomen. Het belangrijkste is dat beleggers hun aandelen nu 24 maanden moeten houden voordat ze deze volledig kunnen teruggeven. Er is ook een opzegtermijn: Twaalf maanden voorafgaand aan de beoogde aflossing moet de klant onherroepelijk verklaren dat hij zijn aandelen wenst terug te betalen. Elk kalenderhalfjaar kan hij zich ontdoen van aandelen ter waarde van 30000 euro, ongeacht Ersthalte - en opzegtermijn.



Nu veranderen de regels opnieuw. Naar verwachting 22 juli, meer, zullen strengere regels van kracht worden. Vanaf dit punt is volgens de BVI de Capital Investment Code van toepassing, die de zogenaamde AIFM-richtlijn in Duits recht implementeert. Deze EU-richtlijn inzake managers van alternatieve fondsen is ook van toepassing op open-end vastgoedfondsen. Het gevolg voor investeerders: de vergoeding van € 30.000 zal worden kwijtgescholden voor nieuwe investeringen.



De OIF zal wat meer inflexibel zijn. Beleggers krijgen hun geld niet zo snel. "Het product is echter nog steeds flexibel in vergelijking met andere spaarproducten", legt Prof Sebastian uit. "Een levensverzekering loopt bijvoorbeeld over meerdere decennia.»Bovendien zouden spaarders over het algemeen lang moeten ademen in vastgoedbeleggingen. "Dit is geen investering op korte termijn", zegt Sebastian. Niet alle beleggers worden even beïnvloed door de nieuwe regels: "Het is alleen van toepassing op nieuwe investeringen", legt een woordvoerder van de BVI uit. Dit betekent dat beleggers die al geld hebben geïnvesteerd in open-end vastgoedfondsen door kunnen gaan met het terugkopen van aandelen ter waarde van 30.000 euro per kalenderhalfjaar, zonder deadlines in acht te nemen.



Investeerders zouden in principe ook naar open-end vastgoedfondsen moeten kijken achter de gevel, zegt consumentenadvocaat Mai. "Kijk eens naar de vastgoedportefeuille, de liquiditeitsratio en de bezettingsgraad." Met deze ratio's zouden beleggers kunnen proberen het fonds te schatten. Bovendien moet slechts een deel van de activa in OIF worden geïnvesteerd. "Anders is het risico gewoon te groot."



informatie aan de BaFin voor AIFM richtlijn



Informatie van de Bondsdag van de Wet Bescherming Investor



Studie Universiteit van Regensburg



BVI - FAQ voor open-ended fondsen



BVI om verschillende typen fondsen

Mogelijk gemaakt door Blogger.