Aankoop breekt geen huur - Rechten bij conversie thuis

wir Als het gehuurde appartement plotseling eigendom wordt, vrezen bewoners vaak de beëindiging. Maar maak je geen zorgen: na een conversie zijn duidelijke regels van toepassing.

Het is het horrorscenario van duizenden huurders: de verbouwing van hun huis in een condominium en een verkoop. De bewoners vrezen stijgende huurprijzen, dure opknapbeurt, dreigend vertrek. Ze zijn niet zonder rechten.



Aankoop verbreekt huur niet - het oude gezegde is nog steeds geldig. zijn achter een aantal opties, de huurders door de wet tegen de negatieve gevolgen van het omzetten van hun appartement in een condominium en verkopen van bescherming. Heel belangrijk: "De huurovereenkomst is nog steeds geldig. De koper is verplicht om de overeenkomst te accepteren, "gerustgesteld Ulrich Ropertz de Duitse Huurders Association (DMB) in Berlijn.



, de koper is de toegang tot de eigenaar van het kadaster. De overname van het verbouwde huis geeft hem maar meestal niet het recht om de huurovereenkomst onmiddellijk te beëindigen. De snelle huurder plundering duwt de in het Burgerlijk Wetboek (BGB, § 577a) verankerde opzegtermijn een bar. De periode om de langdurig ingezetenen te beschermen is drie jaar, in sociale huisvesting meestal zelfs tien jaar. Naast de bewaartermijn is de koper van een geconverteerd appartement gebonden aan de gebruikelijke opzegtermijnen.



De nieuwe huiseigenaar kan, zoals elke andere verhuurder, de huur verhogen tot de standaard vergelijkbare huur. Mits de laatste verhoging minstens één jaar oud is en schriftelijk zal worden gemotiveerd. «De huurder heeft twee maanden om te controleren of de gevraagde huur overeenstemt met de vergelijkende huurprijs. Als hij akkoord gaat, is de huur geldig vanaf de derde maand op », - zegt de DMB. Moderniseringen worden over het algemeen drie maanden van tevoren schriftelijk aangekondigd; Deze stap kan worden gedaan door de nieuwe eigenaar, met toestemming van de verkoper, voordat zijn naam in het kadaster verschijnt.



Wanneer de huur stijgt vanwege energieke modernisering, hebben huisbewoners relatief slechte kaarten. "Dit is relatief duidelijk in het voordeel van de verhuurder geregeld," zegt Mietrechtsanwalt Marco Schwarz uit München. Hij adviseert om de operationele kosten van nabij te bekijken. Omdat de resulterende met de conversie Wohnungseigentümergemeinschaft vaak gecrediteerd voor mede-eigendom, terwijl de leefruimte is vaak doorslaggevend voor de huurders.



Het pad naar conversie van een verhuur aan een condominium begint met het verzoek van de eigenaar van de woning op een zogenaamde afzondering certificaat. Daarna kan het appartement worden omgezet en verkocht. Op dit punt, een andere bescherming voor de huurder. Volgens BGB (§ 577 Abs. 1 zin 1) reeds na de omzetting een recht van eerste weigering. Zelfs als zijn huis niet aan hem is aangeboden of als de verkoper al handelt met een andere potentiële koper.



Iedereen die het recht van eerste weigering wenst te gebruiken, moet de verkoper schriftelijk op de hoogte stellen. "Briefkaart" Ik koop "genoeg", zegt de Stuttgart-jurist Karl-Friedrich Moersch. Een e-mail is niet toegestaan. Met zijn beslissing heeft de huurder in feite twee maanden speelruimte. Theoretisch kan hij wachten tot er een notarieel gesloten contract tussen de verkoper en de derde partij is voordat hij de deal en dit contract aangaat. In principe moet de huurder eerst het appartement worden aangeboden.



Het recht op eerste weigering kan echter worden vermeden. De gemakkelijkste manier is 'niet om de huurder op de hoogte te stellen', beschrijft Moersch een list. In dit geval kan de opgestarte huurder mogelijk schadevergoeding eisen. Juridisch is de verkoop aan huishoudens en familieleden van de oorspronkelijke eigenaar, die op hun beurt het appartement op de markt brengen zonder het recht van eerste weigering. Huurders van verbouwde appartementen moeten twee keer nadenken over toegang tot zichzelf. Stijgende huurprijzen en lage rentetarieven kunnen pleiten voor bezwaringen van achterstanden in huishoudens en renovaties of de locatie van het onroerend goed.



Literatuur:



Wonen in het condominium. Conversie, beëindigingsbescherming, koopovereenkomst, woningbezit. Uitgegeven door de Duitse Vereniging van Huurders, 6 euro, verkrijgbaar bij de huurdersverenigingen



Karl-Friedrich Moersch: ABC van het huurrecht. Encyclopedie voor huurders en verhuurders. Walhalla Fachverlag, Regensburg 2013, 9,95 Euro. ISBN-13: 9783802935794

Mogelijk gemaakt door Blogger.